dinsdag 28 juni 2011
Presentatie Westergouwe
Kijk hier voor de slideshow Presentatie Westergouwe voor de toenmalige nieuwe gemeenteraad in april 2011
dinsdag 14 juni 2011
Gemeenten moeten - en kunnen! - stoppen met riskante grondaankoop
Wat en waar er gebouwd wordt, daarin hebben Nederlandse gemeenten de afgelopen zestig jaar een unieke rol gehad. Nergens anders ter wereld investeerden lokale overheden zo veel en zo risicovol in gebiedsontwikkeling. Nu zitten veel gemeenten met grond die ze – vanwege crisis en krimp - niet verkocht krijgen. Een strop van honderden miljoenen. Niet alleen daarom moet het Nederlandse ruimtelijke ordeningsmodel dringend op de schop, betoogt Erwin van der Krabben, hoogleraar Vastgoed- en locatieontwikkeling aan de Radboud Universiteit, in zijn oratie op 15 juni.
Sinds de jaren vijftig ging het zo in Nederland: gemeenten kochten grond, maakten die bouwrijp en verkochten die aan projectontwikkelaars. Die gang van zaken komt nu tot stilstand, want de vraag naar bouwgrond is flink afgenomen door de economische crisis. Ook demografische krimp maakt dat gemeenten minder makkelijk van hun grond af komen en dus inkomsten derven. Hoe acuut het probleem is, is niet helemaal duidelijk, vertelt Erwin van der Krabben. 'Onverkochte grond is niet direct een verliespost, maar een post waarop minder winst geboekt wordt dan verwacht. Dat verschil is een tijdje op te vangen, maar op een gegeven moment is die reserveringsruimte er niet meer. En dan gaat het om miljoenenbedragen.’ Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte vorige week bekend dat gemeenten in 2009 in totaal 414 miljoen verlies leden op bouwgrond. (lees verder http://www.ru.nl/wetenschapsagenda/@814086/gemeenten-moeten-!)
Sinds de jaren vijftig ging het zo in Nederland: gemeenten kochten grond, maakten die bouwrijp en verkochten die aan projectontwikkelaars. Die gang van zaken komt nu tot stilstand, want de vraag naar bouwgrond is flink afgenomen door de economische crisis. Ook demografische krimp maakt dat gemeenten minder makkelijk van hun grond af komen en dus inkomsten derven. Hoe acuut het probleem is, is niet helemaal duidelijk, vertelt Erwin van der Krabben. 'Onverkochte grond is niet direct een verliespost, maar een post waarop minder winst geboekt wordt dan verwacht. Dat verschil is een tijdje op te vangen, maar op een gegeven moment is die reserveringsruimte er niet meer. En dan gaat het om miljoenenbedragen.’ Het Centraal Bureau voor de Statistiek maakte vorige week bekend dat gemeenten in 2009 in totaal 414 miljoen verlies leden op bouwgrond. (lees verder http://www.ru.nl/wetenschapsagenda/@814086/gemeenten-moeten-!)
dinsdag 24 mei 2011
Diverse bouwprojecten Bodegraven-Reeuwijk risicovol en onhaalbaar
In opdracht van de gemeente Bodegraven-Reeuwijk heeft Deloitte BV een aantal bouwprojecten doorgelicht. Aanleiding hiervoor is het miljoenentekort van de kersverse fusiegemeente.
Conclusie van Deloitte is dat een aantal projecten onhaalbaar zijn. De dekking voor investeringsprojecten is afhankelijk van onzekere resultaten in de toekomst. En: De keuze voor strategische verwervingen dient vooraf te worden gemaakt en niet tijdens een ontwikkeltraject. Deloitte concludeert onbarmhartig: De gemeente heeft zich ogenschijnlijk in projecten van marktpartijen laten ‘zuigen’ en heeft soms aanmerkelijke risico’s van een marktpartij overgenomen. Deloitte adviseert dan ook een aantal projecten te schrappen en voortaan heldere prioriteiten te stellen.
De Stichting Groene Hart reageert met instemming op het rapport van Deloitte: Al jaren hebben wij de gemeenten Reeuwijk en Bodegraven gewaarschuwd dat ze ver boven hun stand leven en dat er – o peen te hoog ambitieniveau - te veel bouwplannen worden gemaakt. De rondweg Reeuwijk, het werklint Nieuwerbrug, het landgoed Peters en het Masterplan Reeuwijkse Hout zijn stuk voor stuk risicoprojecten. Dit geldt ook voor bouwprojecten als De Steupel, Bunderhof, Groendijck Oost, Kromme Kamp en Bodegraven Oost. Veel van die plannen knabbelen aan het Groene Hart. Bovendien betalen van al die risicovolle prestigeprojecten de gewone burgers het gelag: de OZB van Reeuwijk is de hoogste in Nederland.
Bron:
De Groene Flits
Digitaal weekblad voor het Groene Hart
nummer 265 – 23 mei 2011
Conclusie van Deloitte is dat een aantal projecten onhaalbaar zijn. De dekking voor investeringsprojecten is afhankelijk van onzekere resultaten in de toekomst. En: De keuze voor strategische verwervingen dient vooraf te worden gemaakt en niet tijdens een ontwikkeltraject. Deloitte concludeert onbarmhartig: De gemeente heeft zich ogenschijnlijk in projecten van marktpartijen laten ‘zuigen’ en heeft soms aanmerkelijke risico’s van een marktpartij overgenomen. Deloitte adviseert dan ook een aantal projecten te schrappen en voortaan heldere prioriteiten te stellen.
De Stichting Groene Hart reageert met instemming op het rapport van Deloitte: Al jaren hebben wij de gemeenten Reeuwijk en Bodegraven gewaarschuwd dat ze ver boven hun stand leven en dat er – o peen te hoog ambitieniveau - te veel bouwplannen worden gemaakt. De rondweg Reeuwijk, het werklint Nieuwerbrug, het landgoed Peters en het Masterplan Reeuwijkse Hout zijn stuk voor stuk risicoprojecten. Dit geldt ook voor bouwprojecten als De Steupel, Bunderhof, Groendijck Oost, Kromme Kamp en Bodegraven Oost. Veel van die plannen knabbelen aan het Groene Hart. Bovendien betalen van al die risicovolle prestigeprojecten de gewone burgers het gelag: de OZB van Reeuwijk is de hoogste in Nederland.
Bron:
De Groene Flits
Digitaal weekblad voor het Groene Hart
nummer 265 – 23 mei 2011
maandag 18 april 2011
Westergouwe berust op achterhaalde aannames
De cijfers waarmee de gemeente Gouda de aanleg van haar toekomstige wijk Westergouwe onderbouwt, zijn volstrekt verouderd. Daarmee wordt Westergouwe niet alleen letterlijk, maar ook figuurlijk op drijfzand gebouwd. Dit betoogt het Comité Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo! De pas op de plaats die het comité bepleit moet er vooral toe dienen om het complexe rekenmodel dat de aanleg van Westergouwe rechtvaardigt opnieuw laten vullen met de nieuwste cijfers en trends.
De cijfers waarmee Gouda rekent, zijn in de ogen van het Comité Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo!! niet meer van deze tijd. Zo wordt nog altijd uitgegaan van provinciale cijfers uit het midden van het vorige decennium. Daarin wordt uitgegaan van een behoefte aan 8000 nieuwe woningen in de Goudse regio. Vooral woningen in het duurdere segment. Die cijfers kunnen volgens het comité eenvoudigweg niet meer kloppen. De argumenten die het comité heeft om sterk aan die aannames te twijfelen, zijn de volgende.
Het comité denkt dat de veranderingen in de woningmarkt, ook in een nieuwe periode van hoogconjunctuur, structureel zullen blijken. Vooral de potentiële kopers in de hogere inkomensklassen blijven zitten waar ze zitten zolang onduidelijk blijft wat de politiek met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente gaat doen. Dat die aftrekbaarheid op enig moment zal sneuvelen staat vast, maar wanneer precies, hoe en in welke mate? Gouda echter denkt dat de economische crisis over zo'n 3 à 5 jaar over is en dan door kan bouwen zoals voorheen. Het comité echter denkt, dat Gouda zich onterecht rijk rekent, net zoals ze zich met de grondspeculatie op Westergouwe misrekend heeft.
Voorts is een belangrijke verschuiving de inkomensgrens die de Europese Commissie heeft vastgesteld voor de sociale woningbouw. Lagere middeninkomens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar nog te weinig draagkrachtig zijn voor een koopwoning, vallen nu buiten de boot. Maar op die doelgroep mikt Westergouwe niet. Als Gouda al woningnood kent, dan is dat door een verkeerde samenstelling van de woningvoorraad, niet door een tekort aan eenheden. Herstructurering binnen de huidige bebouwde contour zou dus meer voor de hand liggen.
Verder: Gouda knipoogt met Westergouwe nauwelijks verhuld naar verhuislustigen uit de Rotterdamse en Haagse regio. Maar juist daar is de afgelopen 10 jaar heel veel gebouwd in het segment dat ook op Westergouwe komt. Denk met name aan Leidscheveen, Ypenburg, Pijnacker-Nootdorp, Berkel, Bergschenhoek, Nesselande en Barendrecht-Carnisselande. Gouda is dus allang niet zo aantrekkelijk meer voor Hagenaars en Rotterdammers. Ook aan de Utrechtse kant is er momenteel aanbod genoeg: Woerden, Leidsche Rijn en straks wellicht Rijnenburg.
Bovendien wordt in de demografie “krimp” steeds meer een issue. Aannemelijk wordt dat Gouda zelf op de nullijn komt te staan en de echte krimp in de omliggende Groene-Hart gemeenten toe zal slaan. Om een regionale opvangfunctie behoeft Gouda zich dus niet meer te bekommeren.
En tenslotte de trend onder de hoogopgeleide jongeren, de toekomstige starters die Gouda ook graag in Westergouwe wil hebben. Die jongeren, als ze al niet internationaal gaan, raken in ieder geval steeds meer kosmopolitisch ingesteld. Die willen juist kwalitatief hoogwaardige woonmilieu's midden in de grote steden. Die gaan volgens het comité echt niet in een slecht ontsloten polder ver van het centrum van Gouda zitten.
Al dit soort nieuwe ontwikkelingen wil het comité de komende tijd nog eens doorgerekend zien. Daar moet Gouda ook gerust een jaar de tijd voor nemen, en zich daarbij door onafhankelijke deskundigen met een frisse blik bij laten staan. In ieder geval niet door de marketeers van de projectontwikkelaars VolkerWessels en Heijmans. Het comité denk bijvoorbeeld aan de hoogleraren Hugo Priemus (emeritus) en Peter Boelhouwer van de TU Delft of aan CBS-demograaf Jan Latten. Dan zou best eens uit de bus kunnen komen, dat de bouw van 3800 woningen in Westergouwe echt onzin is. “Laat dat zand opbrengen, voordat die nieuwe cijfers er zijn, voorlopig dus ook maar even achterwege”, zo concludeert het Comité Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo!! Alle reden voor het comité om de petitie over Westergouwe nog een maandje op online petities te laten staan en mensen op te roepen om te tekenen.
De cijfers waarmee Gouda rekent, zijn in de ogen van het Comité Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo!! niet meer van deze tijd. Zo wordt nog altijd uitgegaan van provinciale cijfers uit het midden van het vorige decennium. Daarin wordt uitgegaan van een behoefte aan 8000 nieuwe woningen in de Goudse regio. Vooral woningen in het duurdere segment. Die cijfers kunnen volgens het comité eenvoudigweg niet meer kloppen. De argumenten die het comité heeft om sterk aan die aannames te twijfelen, zijn de volgende.
Het comité denkt dat de veranderingen in de woningmarkt, ook in een nieuwe periode van hoogconjunctuur, structureel zullen blijken. Vooral de potentiële kopers in de hogere inkomensklassen blijven zitten waar ze zitten zolang onduidelijk blijft wat de politiek met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente gaat doen. Dat die aftrekbaarheid op enig moment zal sneuvelen staat vast, maar wanneer precies, hoe en in welke mate? Gouda echter denkt dat de economische crisis over zo'n 3 à 5 jaar over is en dan door kan bouwen zoals voorheen. Het comité echter denkt, dat Gouda zich onterecht rijk rekent, net zoals ze zich met de grondspeculatie op Westergouwe misrekend heeft.
Voorts is een belangrijke verschuiving de inkomensgrens die de Europese Commissie heeft vastgesteld voor de sociale woningbouw. Lagere middeninkomens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar nog te weinig draagkrachtig zijn voor een koopwoning, vallen nu buiten de boot. Maar op die doelgroep mikt Westergouwe niet. Als Gouda al woningnood kent, dan is dat door een verkeerde samenstelling van de woningvoorraad, niet door een tekort aan eenheden. Herstructurering binnen de huidige bebouwde contour zou dus meer voor de hand liggen.
Verder: Gouda knipoogt met Westergouwe nauwelijks verhuld naar verhuislustigen uit de Rotterdamse en Haagse regio. Maar juist daar is de afgelopen 10 jaar heel veel gebouwd in het segment dat ook op Westergouwe komt. Denk met name aan Leidscheveen, Ypenburg, Pijnacker-Nootdorp, Berkel, Bergschenhoek, Nesselande en Barendrecht-Carnisselande. Gouda is dus allang niet zo aantrekkelijk meer voor Hagenaars en Rotterdammers. Ook aan de Utrechtse kant is er momenteel aanbod genoeg: Woerden, Leidsche Rijn en straks wellicht Rijnenburg.
Bovendien wordt in de demografie “krimp” steeds meer een issue. Aannemelijk wordt dat Gouda zelf op de nullijn komt te staan en de echte krimp in de omliggende Groene-Hart gemeenten toe zal slaan. Om een regionale opvangfunctie behoeft Gouda zich dus niet meer te bekommeren.
En tenslotte de trend onder de hoogopgeleide jongeren, de toekomstige starters die Gouda ook graag in Westergouwe wil hebben. Die jongeren, als ze al niet internationaal gaan, raken in ieder geval steeds meer kosmopolitisch ingesteld. Die willen juist kwalitatief hoogwaardige woonmilieu's midden in de grote steden. Die gaan volgens het comité echt niet in een slecht ontsloten polder ver van het centrum van Gouda zitten.
Al dit soort nieuwe ontwikkelingen wil het comité de komende tijd nog eens doorgerekend zien. Daar moet Gouda ook gerust een jaar de tijd voor nemen, en zich daarbij door onafhankelijke deskundigen met een frisse blik bij laten staan. In ieder geval niet door de marketeers van de projectontwikkelaars VolkerWessels en Heijmans. Het comité denk bijvoorbeeld aan de hoogleraren Hugo Priemus (emeritus) en Peter Boelhouwer van de TU Delft of aan CBS-demograaf Jan Latten. Dan zou best eens uit de bus kunnen komen, dat de bouw van 3800 woningen in Westergouwe echt onzin is. “Laat dat zand opbrengen, voordat die nieuwe cijfers er zijn, voorlopig dus ook maar even achterwege”, zo concludeert het Comité Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo!! Alle reden voor het comité om de petitie over Westergouwe nog een maandje op online petities te laten staan en mensen op te roepen om te tekenen.
maandag 14 maart 2011
Petitie en adhesiebetuiging Westergouwe Hhooo!
Ongetwijfeld zal je vanuit de trein of auto richting Rotterdam de borden "Lekker Ravotten in Westergouwe" zijn opgevallen. De gemeente Gouda wil hier, samen met de projectontwikkelaars VolkerWessels en Heijmans, een nieuwe woonwijk met 3000 - 4000 woningen uit de grond stampen. Jarenlang hebben tal van maatschappelijke organisaties, deskundigen en vele tientallen Goudse burgers de gemeente Gouda de bouw van Goverwelle ontraden. Zelfs de provincie Zuid-Holland en het Hoogheemraadschap zijn jarenlang kritisch geweest, want op zulke slechte grond en zo ver onder zeeniveau bouw je geen woonwijk voor pakweg 10.000 mensen. De argumenten daarvoor staan nog eens kort opgesomd in de petitie. Maar achtereenvolgende colleges van Burgemeester en Wethouders en gemeenteraden houden elkaar al meer dan een decennium in een ijzeren greep van collegeafspraken en fractiediscipline. Ze gaan hoe dan ook door. Kritische geluiden binnen de gemeentepolitiek worden in de kiem gesmoord, zelfs binnen partijen die zeggen voor milieu en groen in de regio te staan. Een rapport van drie jaar terug, waarin overduidelijk blijkt dat Westergouwe geen enkel draagvlak heeft onder de Goudse bevolking, is volledig genegeerd.
Binnenkort breekt er een kritisch moment aan. De gemeente Gouda wil honderdduizenden kubieke meters zand gaan aanbrengen in de polder, en daarmee bewust een onomkeerbare situatie gaan creëren. Nog eenmaal willen we de gemeentepolitiek ervan doordringen dat ze met Westergouwe echt de verkeerde kant uitgaat en willens en wetens handelt tegen de wil van de Goudse bevolking in. Het Comité Burgerinitiatief wilde dit aanvankelijk doen door middel van een referendum of burgerinitiatief, maar helaas kan dat op dit moment juridisch niet. Daarom hebben wij per 14 maart een petitie naar het College van Burgemeester en Wethouders en naar alle fracties van de politieke partijen in de raad gestuurd met een dringende oproep tot pas op de plaats en herbezinning, in ieder geval minimaal voor de duur van 1 jaar.
Wat we van jullie vragen is het volgende. Allereerst vragen we je de petitie te lezen en te besluiten of je je in de argumenten (of in ieder geval in het grootste deel daarvan) kunt vinden. Zo ja, dan verzoeken we je om de adhesiebetuiging te dateren / te ondertekenen en naar het genoemde adres in de kop van die brief te sturen. Tenslotte vragen we jullie ons te melden, via een mail aan Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo! (burginiwestergouweho@gmail.com), dat je je adhesie betuigd hebt. Bij een respons van minimaal 250 adhesiebetuigingen mag de gemeente de petitie namelijk niet meer negeren en moet ze reageren. Uit die reactie zal blijken of de Goudse burger buiten verkiezingstijd nog wat te zeggen heeft over zijn eigen stad.
Dank voor jullie waakzaamheid en reactie.
Binnenkort breekt er een kritisch moment aan. De gemeente Gouda wil honderdduizenden kubieke meters zand gaan aanbrengen in de polder, en daarmee bewust een onomkeerbare situatie gaan creëren. Nog eenmaal willen we de gemeentepolitiek ervan doordringen dat ze met Westergouwe echt de verkeerde kant uitgaat en willens en wetens handelt tegen de wil van de Goudse bevolking in. Het Comité Burgerinitiatief wilde dit aanvankelijk doen door middel van een referendum of burgerinitiatief, maar helaas kan dat op dit moment juridisch niet. Daarom hebben wij per 14 maart een petitie naar het College van Burgemeester en Wethouders en naar alle fracties van de politieke partijen in de raad gestuurd met een dringende oproep tot pas op de plaats en herbezinning, in ieder geval minimaal voor de duur van 1 jaar.
Wat we van jullie vragen is het volgende. Allereerst vragen we je de petitie te lezen en te besluiten of je je in de argumenten (of in ieder geval in het grootste deel daarvan) kunt vinden. Zo ja, dan verzoeken we je om de adhesiebetuiging te dateren / te ondertekenen en naar het genoemde adres in de kop van die brief te sturen. Tenslotte vragen we jullie ons te melden, via een mail aan Burgerinitiatief Westergouwe Hhooo! (burginiwestergouweho@gmail.com), dat je je adhesie betuigd hebt. Bij een respons van minimaal 250 adhesiebetuigingen mag de gemeente de petitie namelijk niet meer negeren en moet ze reageren. Uit die reactie zal blijken of de Goudse burger buiten verkiezingstijd nog wat te zeggen heeft over zijn eigen stad.
Dank voor jullie waakzaamheid en reactie.
Abonneren op:
Reacties (Atom)